哈先生是中金公司前幾年培養出來相當優秀的經濟學家，近期已跳槽到外資，尼莫實際聽過兩次他的演講，很有料且不會陷入簡單的經濟數據解讀，可以看得更透。文章是他12/18要上的電視節目的訪談精華摘要

哈繼銘：中國房地產從根本上來說，到底是什麼原因會使它漲，這個因素是不是永遠會存在？這個因素將來如果消失了，或者逐漸地變小了，房地產又會是怎麼樣一個走勢？

我從2006年開始關注中國的房地產和地產價格與我國人口結構的關係，一般來說，一個國家如果人口過於年輕的話，房地產是不會漲的，因為年輕人多半是買不起房子的。但是如果這個國家的人口過於老化，房地產也是不會漲的，因為老人是需要賣房子的，他要把在中年時候買的房子，逐漸地兌現、變現。

如果說是中青年佔比很高的這麼一個國家，房地產就存在內生的一種難以阻擋的上升趨勢。

中國是什麼情形呢？我們上世紀五六十年代以及70年代，基本上人口結構是左三角形，小孩很多，中年人和老年人很少，那個時候我們提倡多生多育，所以那個時候你根本就不要想這個國家能有什麼投資，因為這種經濟是很難有儲蓄產生的。

但是幾十年以後，我們的這個人口結構變成一種橢圓形，就是中間，中青年人很多，而且我們小孩特別得少，因為我們實行的是計劃生育政策，這個時候你想有巨大的購房的動力，因為中年人他有了工作之後，他就要想辦法把他的錢存下來，他不敢消費，因為他要為自己的養老考慮，孩子只有一個，靠不住。

到了今天這個階段，我們發現我們40～60歲的人的孩子們，所謂嬰兒潮的下一代們現在人數也很多，中國上世紀80到90年代出生的有2億多，都在買房子。

為什麼年輕人結婚一定要買房子呢，因為後面丈母娘推著要買房子，丈母娘現象在中國是很明顯的，為什麼丈母娘那麼牛呢，因為中國1980～1990年出生的男女性別比例是很失調的，計劃生育之後大家都願意生男孩。

我們從十幾年前進入橢圓形階段，目前我們依然處在這一階段。將來它會變成一個三角形，到時候老人很多，中年人只有老人的一半，嬰兒們只有中年人的一半，只有老人們的四分之一，到那個時候，老人們是不太願意再買房子的，並且有一部分老人是希望把房子賣出去。到那個時候，房子想讓它漲都很難。

關鍵這個時刻什麼時候到來，預計是2015年，中國有工作能力的人在社會當中的佔比將達到最高點，從那個時刻開始往前走，就是逐年地下降，而且下降的幅度是很大的。

哈繼銘：我現在簡單地給大家列出兩個數字來，59、73什麼意思？我做了一個測算，就是在2010年年終的時候，中國一個普通的老百姓去買一個90平方米的房子，他的按揭佔到家庭收入9059%，有的城市，一線城市，像上海、杭州、北京都非常的高，二三線城市略低一些，平均是59，那麼一年之後，出現了什麼變化呢？

一年以後就是到了今年年中時，這個59的數字向上躥到73了，有的城市用這個城市的普通老百姓的收入來衡量的話，是超過100%，就是月供佔家庭收入是超過100%的，就是你不吃不喝買了房子，買完之後你就餓死，就這麼回事，所以房價是過高的。

那麼我們調控的目的，也是希望這個73能夠往下降一下。那麼我又做了一個預測，假如我們老百姓的收入平均一年漲10%，房價跌10%，明年的73變成什麼了？變成65，還沒有跌到去年的這個水平。所以我相信眼前你去買房可能時機過早了。

尼莫解讀：

１）中國房地產價格在2015年前後幾年會由於人口趨勢變動因素不會再有前面十年這樣瘋漲的市況，發展和變化的速度會回到正軌

２）對於59/73數字的解讀，和自己去年就提出的，黨要房價在2010-2012年之間跌兩三成，同期間薪水上漲兩三成，來化解老百姓房價壓力，是同樣概念