延續20100509對中國房地產價格的判讀，進一步思考若房價下跌，對房地產公司的投資價值會有怎樣的影響。

結論：

上一篇文章的結論為中國的房地產價格在未來1-2年內，會有2-3成的跌幅。最近一兩個月以來，隨著打壓房地產政策的陸續推出，二手房的交易價格已開始鬆動，尤其成交量的高度萎縮（下跌四到五成）是後勢見衰的主要依據，但開發商（建商）憑著過去一年超額盈餘累積出的滿手現金，新成屋的價格仍然居高不下。與台灣房屋交易二手房佔大多數不同，本地由於處在高速城市化的階段，房屋交易中新房和二手房的成交比率大概在七比三之間，但這是前兩三年的數據，感覺這一兩年由於新房價格飆升得太離譜，二手房成交量應該有攀升。

延伸思考，中國仍處在高速城市化的過程，居民對改善居住環境和房地產需求仍然殷切，且薪資水準持續上升對房價負擔能力也會越來越好，中長線（3-5年後）來看，房地產價格仍會上升。故若政策打壓房產造成房地產公司股價暴跌，且下跌的程度遠高於房價下跌對業務和未來現金流量的影響時，尼莫的＂評價差＂（請參閱此部落格在20090117發表的文章）或價值投資概念中的＂安全邊際＂就會浮現，此時即可審慎思考評估進場買中國房地產公司股票。比方說當房價真的下跌二到三成時，房地產公司股價可能會不理性的下跌六到七成（這是尼莫貪婪的設想，實際上跌超過五成就應該要開始評估），此時買入體質好的房地產公司股票，放個兩到三年很容易就能賺到翻倍甚至一倍以上的漲幅。

溫馨提醒：

目前房地產公司股價如何？　以上證A股而言，從高點向下已修正25%左右，房產公司約修正30%-35%，許多大的建商本益比都回到十倍左右，不貴但也沒有特別便宜，且究竟政策走向怎麼發展，由於房產價格還沒有實質的修正，目前誰也說不准。為何會如此？先前的文章有探討過，與台灣的淺碟型經濟相比，中國是艘大船，所有政策的實施都需要時間發酵，不能輕異的下重手，否則船翻了對大家都沒好處。且中國政府的行政權和立法權是相連的，從政策成形到法令具備到實際施行非常＂有效率＂，在這樣的前提下，很多時候反而不需要真的立法推動實施，只要幾個大領導或是國務院公開喊喊話，市場（包含資本市場和實體經濟）就隨風起舞，這應該就是中共所謂的＂具社會主義特色的市場經濟＂吧！且還有一點，由於社會在過去三十年有顯著的變動，法律層面上很多東西沒有跟上，先前又有非常多以簡單的行政命令代替法令頭痛醫頭的行為，造成目前中國整體而言的法律制度有點紊亂，許多不同部門的規定相牴觸造成實際操作時的尷尬，甚至同部門的規定都有前後期矛盾的現象，這也造成目前中央在發佈新的法令時會相對來的更審慎，有點穿著衣服改衣服的味道。但中央的審慎，不代表就不會造成麻煩。由於＂傳聲筒效應＂，很多法令中央發佈後，一層轉過一層，每多經過一層行政體系，就會有人無限上綱把規定弄得更嚴格更死板更難實行（因為唯有如此，該層級的官僚才能跟長官邀功他是如何＂認真＂的遵行上層領導的指示），結果就是很多不在調控內的業務或原本就守規矩的人，要花更多的時間和成本來達成法令遵行，而原本就違規的業務或不守規矩的業務，會用更扭曲更複雜的方式來達到目的。

如何買中國房地產公司股票？　對台灣人而言，比較可行的方式是買在港股上市的中國房地產公司如SOHO中國、碧桂園、恆大地產等公司，但港股的投資人相對A股的投資人來的理性，且地產股在港股是主流股票，是否會如本文推論而有投資價值浮現，還要進一步驗證。其他方法在此不討論。

關於房地產公司。　房地產是個非常有＂地方特色＂的行業，光以台灣而言，北部建商和中南部建商，在風格和實力等都有不同的樣貌，在中國更如是。且中國房地產市場比台灣大的多，一線／二線／三線城市都有不同玩家，蓋居民住宅和商業地產的經營模式又有顯著不同，居民住宅中有人蓋豪宅，也有人就設定在中低價位的市場，當中還有港商／新加坡商／和台商等都在市場攻城掠地（台商在這當中是玩的最小最不如人的！）。在這樣的情況下，即使房地產公司投資價值浮現，要買哪一家房地產公司，還要花非常多的時間心力評估。或許可用簡單的策略買如SOHO中國或萬科等巨頭，但就像去年面板股從低價到高價時，友達奇美大概只漲一倍，勝華可以漲到三四倍一樣，風險和收益是相對的。

尼莫看房地產市場從來都不準。　可以參考070124討論龍邦開發那篇文章。另外05年上半年尼莫曾在高中校友會分享對中國經濟的看法，當時就提到上海房地產市場將會崩盤，依據是最常見的房價指標房價所得比已偏高，結果是中國房地產市場從05年中觸底後就一路上衝…。後來反思為何看錯？主因是其實自己只懂皮毛就用台灣經驗來做判斷，比方說忽略中國居民所得上漲的速度和趨勢、忽視一胎化造成三代人養一套房的負擔能力、不知道原來上海的房地產大部份都不是上海人在買、不了解城市是會長大和外擴的（雖然上海市區房價漲到一坪台幣五十萬，離市區通勤約一個小時的郊區每坪只要十五萬）…

以上