結論：一到兩年內，兩到三成的跌幅

推論：

－　中國仍處在高速城市化的過程，未來十年對房屋的需求依然很可觀。

－　對＂黨＂而言，高速成長到近乎失控的房地產價格，如刀之兩刃。一邊是＂短期內＂可觀的土地拍賣所得挹注政府財政收入和大型國企的推案利益，一邊是＂中長期＂民心的喪失和領導權的動搖。平衡的方法，就是先在民怨高漲的當下，讓老百姓感受到黨還是有關注這個問題，故先在短期內把房價壓下來。

－　考量中國持續以每年超過10%上漲的薪資。兩年的時間，若房價回落兩到三成，薪資水準累積增加兩到三成，一拉一扯之間，受薪階層無法負擔高房價的民怨會消除不少。

－　為何是兩到三成的跌幅？
１）廣東地區的大建設公司已經開始調低預售屋的價格，目前調15%。
２）在中國購屋，至少要三成的頭期款，房價跌超過三成時，會造成如台灣先前很多人房子乾脆就不要了讓其法拍的情形，此時房價會不斷探底，銀行會有巨幅的呆帳。中國這兩年在金融風暴期間國勢高漲，與其＂穩定的金融體系＂（雖然相當大是依賴高度管制、犧牲金融創新、回到計畫經濟的做法，讓我們這種銀行家動彈不得頗感苦悶，此為後話，之後有機會再談）有相當大的關係，政府不會讓房價下滑到會造成金融系統風險的程度，何況這也與其要仰賴土地拍賣的財政收入來平衡赤字預算相違背。另外，以中國當地銀行的貸款Portfolio而言，近年高漲的房價，許多貸款都是用以前基期較低的房價核貸，故即使跌三成，也不會有太大的問題，以下新聞報導供參考。

標題：银行拍胸脯：房价跌三成问题不大

来源：第一财经日报2010年05月05日　　

　　房贷压力测试陆续公布

　　银行拍胸脯：房价跌三成问题不大

　　房地产新政若致房价下跌，银行房贷资产质量将受怎样的影响？

　　商业银行最新一轮的房贷“体检”给出了答案——房价即使下跌30％，房贷不良率也不会明显上升。

　　不过，一切都还是银行的自我感觉。相关公司股票走势交通银行6.65+0.010.15%建设银行5.08-0.01-0.20%民生银行6.65-0.06-0.89%，真实的抗压能力仍需市场检验。

　　银行表态：扛得住

　　上周四，交通银行副行长钱文挥在业绩发布会上透露，该行已根据银监会的要求进行了压力测试。测试结果显示，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。

　　钱文挥表示，由于交行房地产贷款占比相对较低，完全有把握消化和吸收这部分问题。“当然，房价如果出现更大幅度下跌或者出现系统性风险，影响可能会比较大。”

　　而在与券商分析师一季度业绩交流会上，建设银行高层针对交行的上述测试结果表示，房价下跌30%对建行不良贷款的影响“与交行大体相当，可能会略微乐观一些”。

　　民生银行行长洪琦则在日前召开的媒体见面会上给出了更为乐观的答案，称即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。

　　中金公司昨日发布的相关报告也给出了相同的预计：房价下跌30%，银行的房地产开发贷款和按揭贷款不良率不会明显上升。中金公司分析师接受《第一财经日报》采访时称，这是该公司从银行了解到的信息归纳后的结果，而并非仅是该公司的预测。

　　此前，在银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会议上，银监会主席刘明康指出，要积极贯彻国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，各大中型银行需要按季度开展房地产贷款压力测试工作。

　　杠杆化购房风险大

　　据本报记者了解，银行的房贷压力测试首先是要确定“国房景气指数”与房贷质量之间的影响关系。同时利用银行内部评级体系中对房贷客户风险评级和违约概率的计算模型，得到在既定房价降幅下房贷客户的违约率变动情况。综合以上两方面的影响，继而推出整体房贷压力测试的结果。

　　一位股份制银行风险部负责人昨日在接受本报记者采访时指出，压力测试结论是否成立，与银行贷款组合/资产组合密切相关。以按揭贷款为例，测试房价对房贷质量的影响，要看整个按揭贷款组合中，有多大比例为投机性或杠杆化购房需求，房价下跌对刚性住房需求的贷款影响并不大。

　　“各行压力测试的结果处于比较适中的水平，如果上述测试结论成立，以目前各个银行的盈利水平和拨备情况来看，完全可以承受房价下跌30%的压力。”上述股份制银行风险部负责人表示。

　　但他同时表示，应在压力测试中密切关注利率成本，利率上升会导致月供占购房人收入的比例较快上升，按揭贷款的不良和拖欠率就可能上升，进而对银行的资产质量和盈利情况产生较大负面影响。

　　仍是优质资产

　　值得一提的是，多位银行业内人士在接受本报记者采访时表示，在对公业务难度加大的情况下，房贷依然是商业贷款组合中相对优质的资产。

　　钱文挥认为，房地产业现在和将来都将是中国经济非常重要支柱，尽管现在房地产市场出现过热和部分泡沫，但从长期来看行业发展仍有前景，所以要保持一定房地产业务比例。

　　上述股份制银行风险部负责人也表示，“房价下跌不是一个立即的过程。狂跌30%~40%的可能性并不大。”他认为，目前的调控主要从需求入手，直接结果是房产交易量下降，但价格并不动，未来三到五年，中国城镇住房的刚性需求仍然旺盛。

　　未必安枕无忧

　　房地产贷款一直以可能恶化银行资产质量的“隐性炸弹”而为市场关注，也是监管部门的监管重点之一。原因无他：房地产相关贷款占据着银行业贷款总额的近两成。兴业证券的一项统计显示，截至2009年年末，上市银行中个人房地产抵押贷款占总贷款比重整体为16.36%。房地产开发贷款的风险自不待言。

　　甚至有市场分析人士担心，一旦房地产市场不景气出现土地流拍现象，银行的土地储备贷款会不会也出现风险？

　　建行在一季度业绩交流会上就此问题答复分析师称，从政策角度看，国家土地转让制度正在调整，未来大面积出现流拍的现象可能性较小。就银行而言，建行的土地储备中心贷款主要集中在中心城市，余额较小，资产质量是有保障的。

　　似乎一切都好，但早前曾有评级公司如此担心：股改后的国内银行业并未经历完整的经济周期，能不能真的如各自表述的抵御风险，还有待时间检验。

以上