買房子可以貸款有槓桿效果，但是買股票沒有，真的嗎？

結論：建議沒有任何理財技能又願意做房奴的人，可以考慮在年輕時在房價有潛力的地方買能力極限可以負擔的最大房子，等過20年貸款繳清就可以把房子賣了（或租），拿到的錢一部分做退休金，一部分到郊區買（租）便宜的房子過退休生活，這是最簡單最沒有煩惱的投資！

最近和朋友討論關於明年的佈局，不少人都建議我可以考慮上海的房產，因為長線而言後勢還是看好。我不否認這是真的，但也提到自己比較有興趣的是股票。

也有朋友很好心的提醒我：＂NEMO，還是建議你投資房產，因為買房子可以貸款有槓桿效果，但是買股票就沒有。＂真的是如此嗎？

尼莫的想法是：不是。

簡單舉例，假設同樣買市價100萬的房子和股票；

買房子用貸款八成來算，需要支付現金20萬，另外加上未來貸款期間的本利和現金流出。取得的＂總資產＂是一百萬。

買股票假設不用融資，需要支付現金100萬，未來不會有多的現金流出。取得的＂總資產＂會是多少？多數人的直覺應該是一百萬，這樣想也沒錯，當下的市值的確是一百萬；但從股東的立場而言，取得的總資產還要看公司的PB和財務槓桿是多少而定。

以前陣子因槓桿較高被市值質疑的緯創而言，九月底的報表每股價值約NTD23.7，11/27的收盤價是NTD23.1，總資產／總權益約為4.77倍（合併基礎），這樣算下來買一百萬緯創的股票，實際取得的緯創＂帳面資產＂是1000000*(23.7/23.1)*4.77=489萬！

SO我認為該朋友的想法有點MISMATCH，他誤拿買屋的ASSET RETURN和買股票的EQUITY RETURN相提並論。而買股票其實也是有槓桿的，其一是公司財務結構上的報表，其二是資本市場的槓桿，如融資買進。

至於結論的理財建議是自己看了好幾個五六十歲的老前輩後的心得，他們都是年輕時在台北市有買房子當蝸牛，後來打算退休時回首才發現，一路以來最大的投資收益居然來自於當年覺得貴到不行的房子！

在看過幾個案例之後，深深覺得在個人理財方面，與其定期定額買基金時常看到對帳單令人不甚滿意的報酬時猶豫是否要續扣，又或者在股票市場上因無法抗拒人性本質的不理性（如短期的殺進殺出）而被當成羔羊宰殺，不如就在年輕時利用銀行給的槓桿，貸款買個總價偏高但未來有升值前景的大房子，舒服的住上個二三十年當房奴，等到五六十要退休時就把房子賣了或是租了，利用房屋升值帶來的較高現金流量（不論是賣或租）過上舒服的退休生活，不也挺好？（而且這樣也不用擔心股票或基金的漲跌影響心情，專心做房奴交房貸就這樣過一生也沒什麼不好！）

只是，自己也懷疑，跟經歷台灣經濟最榮景的我們上一代（也可說是台灣的嬰兒潮世代）相比，我們六七年級這一代在台灣還有這種機會嗎？還是只能認份的作八百壯士？日薪八百的廉價勞工…

以上